I criteri di determinazione dell’indennità di espropriazione 
Il criterio di determinazione dell’indennità di esproprio costituisce un problema interpretativo particolarmente discusso in dottrina e giurisprudenza in quanto l’articolo 5 bis della legge 359/1992 non affronta specificamente tutte le possibili situazioni. Innanzi tutto la nuova legge riguarda soltanto l’espropriazione di nude aree e, quindi, per le aree con annesso fabbricato deve trovare applicazione il criterio del valore venale del bene in una libera  contrattazione previsto dalla legge fondamentale del 1865. 
Per quanto riguarda le aree la norma distingue soltanto tra aree edificabili e aree agricole. La distinzione è stata ritenuta conforme alla Costituzione rientrando nella discrezionalità del legislatore differenziare dette ipotesi. La questione di costituzionalità era stata sollevata in quanto alcuni giudici avevano ritenuto ingiusto equiparare tutte le aree non edificabili e indennizzarle allo stesso modo come aree agricole senza tener conto che alcune aree non edificabili possono comunque avere un rilevante valore (Corte Cost., 23 luglio 1997, n. 261). 
Quanto alle aree edificabili sussiste un contrasto dottrinale e giurisprudenziale in ordine alla portata del concetto. 
In particolare si discute se il requisito della edificabilità dell’area sia sussistente anche in mancanza di una possibilità legale ove si riconosca una vocazione edificatoria del sito. L’articolo 5 bis della legge n. 359 del 8 agosto 1992 precisa che "per la valutazione dell’edificabilità delle aree, si devono considerare le possibilità legali ed effettive di edificazione". Secondo l’orientamento da me sostenuto (vedi Diritto Amministrativo, giurisprudenza e casi pratici, ed Maggioli) occorrono entrambi i requisiti della possibilità legale e della possibilità effettiva di edificazione. Secondo un altro orientamento, che sembra condiviso dal Consiglio di Stato (Cons. Stato, Ad. Gen., 13 giugno 1996, n. 68) nel parere reso al progetto di regolamento di cui al comma quinto dell’articolo 5 bis citato, anche a prescindere dalla possibilità legale può sussistere una edificabilità effettiva che da sola giustifica l’indennità, di cui all’articolo 5 bis, commisurata a quella propria delle aree edificabili. 
La sentenza di cui si riporta il testo di seguito si occupa di un aspetto analogo ossia di individuare il criterio di liquidazione dell’indennità di esproprio in un caso in cui l’area è contemplata come edificabile dagli strumenti urbanistici e, tuttavia, non appare edificabile di fatto. In tal caso la Corte di Cassazione, pur non ritenendola assimilabile alle aree agricole afferma il principio per cui della effettiva possibilità edificatoria occorre tener conto nel momento in cui si va a liquidare l’ammontare effettivo della somma dovuta. (Ugo Di Benedetto) 

Con citazione notificata il 29.5.91 Luisa, Antonella e Giovanni Polo esponevano che il Consorzio Industriale "Predda Niedda" di Sassari aveva espropriato un terreno di loro proprietà, a vocazione edificatoria, sito in agro di Sassari; che l'indennità era stata determinata sull'erronea classificazione agricola del terreno espropriato. 
Convenivano in giudizio avanti alla Corte d'Appello di Cagliari il Consorzio espropriante proponendo opposizione alla stima. 
Il Consorzio contestava la domanda deducendo che, all'atto dell'imposizione del vincolo, l'area - priva di opere di urbanizzazione e servizi - doveva classificarsi agricola. 
Con sentenza del 18.2.97 la Corte determinava in lire 1.059.437.000 l'indennità di espropriazione e in lire 105.943.700 l'indennità annua di occupazione per il periodo decorrente dal 7.1.85 al 15.5.91. 
Propone ricorso per cassazione il Consorzio Industriale. 
Resistono con controricorso i Polo. 
Entrambe le parti hanno depositato memorie. 

Con il primo motivo di ricorso, denunziando error in procedendo e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione (art. 360 nn. 4 e 5 c.p.c.), il Consorzio si duole che la corte territoriale, aderendo alle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, abbia ritenuto che l'indagine sulla effettiva edificabilità delle aree dovesse ritenersi superata essendo state incluse sin dagli anni settanta nel Piano Regolatore della città di Sassari (aree di sviluppo della zona industriale); sostiene, poi, di aver rilevato che la modificazione del PRG era intervenuta successivamente all'approvazione del Piano Tecnico Economico predisposto dall'ente ai sensi della legge regionale n. 47/68 e di aver contestato che al momento dell'imposizione del vincolo preordinato all'esproprio le  aree dei Polo fossero incluse in zona di espansione edilizia (dichiarazione di pubblica utilità di cui al decreto n. 110 del 26.4.78 dell'assessore all'Industria della Regione Sarda). 
Il motivo di ricorso è infondato. 
Il ricorrente, in sede di merito, non ha contestato (pag. 3 della sentenza) che l'area in cui sono compresi i terreni in oggetto fosse già stata inclusa, fin dagli anni 70, nel piano regolatore della città di Sassari quale area di sviluppo della zona industriale; ha solo rilevato che l'accertamento di una tale decisiva circostanza, in ogni caso, non poteva essere effettuato sulla base di un accertamento valore dell'Intendenza di Finanza del 30.10.70 (all. 5 alla CTU). 
Con la riferita generica censura il Consorzio non indica circostanze o ragioni che la corte cagliaritana avrebbe trascurato di valutare limitandosi a dubitare della correttezza della soluzione accolta sulla base di accertamenti agevolmente verificabili se contestati nella naturale sede di merito. 
Egualmente non condivisibili sono, poi, le osservazioni relative all'epoca di presunta modificazione del Piano Regolatore per il rilievo che nessuna incidenza sul valore delle aree in questione - pacificamente inserite in zona di sviluppo industriale - può essere attribuita al successivo vincolo preordinato all'esproprio di cui al citato decreto assessoriale n. 110/78, confermativo, peraltro, della edificabilità industriale stabilita con lo strumento urbanistico. 
Con il secondo motivo di ricorso, denunziando violazione dell'art. 5 bis L. 359/92, omessa, insufficiente e contraddittoria circa un punto decisivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.) il Consorzio sostiene che per qualificare un'area come edificabile ai sensi e per gli effetti del comma 3 dell'art. 5 bis L. 359/92 occorre l'esistenza congiunta di entrambe le condizioni di edificabilità legale ed edificabilità di fatto previste dalla legge. 
Con il quarto motivo il ricorrente, denunziando omessa, insufficiente motivazione (art. 360, n. 5 c.p.c.), sostiene che la corte d'appello avrebbe dovuto rilevare l'insussistenza di favorevoli condizioni che consentissero concretamente l'edificazione delle aree espropriate. 
I motivi di ricorso, che possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati. 
L'edificabilità dell'area va ritenuta per il solo fatto che essa risulti tale in base alle previsioni urbanistiche, indipendentemente da ogni valutazione circa la cosiddetta "edificabilità di fatto". Il principio enunciato, ripetutamente affermato da questa Corte (Cass. 5821/98, 10575/96, 1021/89), deve essere ribadito anche per il rilievo che eventuali cause di esclusione o riduzione delle possibilità effettive di edificabilità non trasformano il terreno edificabile in terreno agricolo ma - incidendo sulla sua concreta utilizzazione e, quindi sul valore di mercato dell'immobile - assumono influenza solo in sede di liquidazione dell'indennità di espropriazione. 
Relativamente alle censure concernenti la incidenza, nella determinazione del valore dell'area, delle opere di urbanizzazione o del valore di permuta osservasi che i giudici di merito hanno condiviso le conclusioni del consulente tecnico d'ufficio respingendo quelle del consulente di parte il quale, come si rileva dalla sentenza e dai motivi di ricorso, non ha mosso critiche circostanziate ma ha solo indicato una minore percentuale di incidenza del valore dell'area sulla costruzione in base ad elementi dal consulente d'ufficio non trascurati. 
Con il terzo motivo di ricorso, denunziando omessa ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.) il Consorzio si duole che la corte di merito, per la determinazione del valore di mercato degli immobili, abbia adottato il metodo analitico anziché quello sintetico - comparativo che meglio di ogni altro risponde alla finalità di accertamento del giusto prezzo di mercato dell'immobile. 
Il motivo di ricorso deve essere respinto. 
Al fine di individuare il valore venale di un suolo, presupposto per la determinazione dell'indennità di espropriazione, la stima con metodo analitico costituisce criterio sussidiario da utilizzare quando non sia possibile il ricorso al metodo sintetico - comparativo con riferimento ai prezzi di mercato di aree omogenee. Rientra tra i compiti del giudice di merito, in base alle indicazioni del consulente tecnico d'ufficio, stabilire se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area. La corte di merito ha rilevato che tra il consulente d'ufficio e quello di parte del Consorzio "vi era coincidenza di opinioni circa il metodo adottato" mentre vi era contrasto circa "l'incidenza dell'area sul valore delle costruzioni" avendo il consulente di parte proposto una minore percentuale (16% anziché 22%). 
La decisione di privilegiare il metodo sussidiario - condivisa da entrambi i tecnici e determinata verosimilmente dalla impossibilità di reperire atti di trasferimento attendibili per omogeneità dei terreni e per epoca di stipulazione - non è stata contestata in sede di merito. La censura oggi proposta è inammissibile trattandosi di tema di contestazione che involge accertamenti ed apprezzamenti di fatto preclusi in sede di legittimità. 
Con il quinto motivo di ricorso, denunziando violazione e falsa applicazione dell'art. 5 bis L. 359/92, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), il Consorzio censura il rigetto della richiesta di decurtazione del 40% prevista dalla citata norma. Sostiene che, concluso il procedimento amministrativo, i Polo avrebbero dovuto manifestare, personalmente, la volontà di accettare l'indennità determinata (o, se si vuole, che verrà determinata) nel giudizio. 
Il motivo di ricorso è infondato.
Con la sentenza n. 283/93, il giudice delle leggi, al fine di escludere la disparità di trattamento tra gli espropriati, ha riconosciuto anche ai soggetti già colpiti dal procedimento espropriativo il diritto di accettare l'indennità evitando la decurtazione del 40% sull'importo dell'indennità determinata secondo i nuovi criteri introdotti dall'art. 5 bis citata legge; ha, pertanto, introdotto - limitatamente agli specifici casi di diritto transitorio - l'istituto dell'accettazione come accordo sulla determinazione dell'indennità in aggiunta all'accordo sulla cessione del bene. 
Questa Corte ha ripetutamente affermato che l'esercizio di tale diritto da parte dell'espropriato presuppone una nuova e congrua determinazione dell'indennità - operata dall'espropriante secondo i criteri introdotti dal citato art. 5 bis - con la conseguenza che la decurtazione del 40% potrà essere applicata solo in caso di mancata accettazione di questa nuova determinazione (Cass. 6306/98, 6040/98, 509/98, 12857/97, 9882/97). 
Questa Corte ha altresì avuto occasione di affermare che nessun rilievo può essere attribuito ad un'accettazione "processuale" avente un oggetto incerto o condizionato, quale deve considerarsi la futura pronuncia giurisdizionale (Cass. 6040/98, 1580/97). 
Con il sesto motivo il ricorrente, denunziando illogicità della motivazione (360 n. 5 c.p.c.), sostiene che l'importo dell'indennità di occupazione avrebbe dovuto essere ricondotto (mediante processo di attualizzazione) al minor valore collegabile a ciascuna annualità maturata. La censura è infondata. 
Il ricorrente non contesta il criterio di liquidazione ma chiede una riduzione dell'indennità (mediante processo di attualizzazione) non sorretta da alcuna giustificazione, anche per il rilievo che la somma a tale titolo liquidata verrà corrisposta agli espropriati coevamente all'indennità di espropriazione. 
Con l'ultimo motivo di ricorso, denunziando violazione e falsa applicazione dell'art. 1284 c.c. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione (art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.), il Consorzio rileva che la corte di merito, pur avendo liquidato l'indennità di occupazione per il periodo dal 7.1.85 al 15.5.91 in misura corrispondente agli interessi legali sulla somma riconosciuta per l'indennità di espropriazione, abbia poi riconosciuto nel dispositivo un importo di lire 105.943.700 per anno pari al 10% dell'indennità di espropriazione anche se per la maggior parte di tempo da prendere in considerazione (dal 5.1.85 al 16.12.90) il tasso legale ai sensi dell'art. 1284 c.c., nel testo vigente anteriormente all'entrata in vigore dell'art. 1 L. 353/90 fosse del cinque per cento. La censura è fondata. 
La rilevata contraddittorietà tra il criterio che la corte ha affermato di voler adottare ("in misura pari agli interessi legali che detta somma avrebbe annualmente fruttato") e la liquidazione dell'indennità in concreto eseguita non consente di stabilire la ratio decidendi. 
La corte di rinvio provvederà alla rideterminazione dell'indennità in oggetto decidendo anche sulle spese del giudizio di cassazione.