Trib. Ivrea, Sezione stralcio, (est. Antonio De Marchi) 26/2000, sull’alienazione in garanzia
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI IVREA
- SEZIONE STRALCIO -
Il Dott. Antonio DE MARCHI (con funzioni di supplente del Giudice Onorario
Aggregato) ha pronunciato in qualità di giudice unico la seguente
S E N T E N Z A
p r o m o s s a d a
TARRO GENTA Giuseppino e ZANOTTI Paola in TARRO GENTA, coniugi, residenti in Rivarolo C.se, elettivamente domiciliati in Ivrea, Via Patrioti n. 13, presso lo studio dell’avv. Luca FIORE, rappresentati e difesi dall’avv. Vincenzo FORNACE, per delega in data 20.10.1994, posta a margine dell’atto di citazione;
- a t t o r i -
c o n t r o
ANSELMO Grato Besso e RIGALDO Clelia, residenti in Ronco C.se, elettivamente domiciliati in Ivrea, P.zza Municipio n. 6, presso lo studio dell’avv. Pietro CECCHIN, che li rappresenta e difende per delega in data 2.12.1994, posta a margine della comparsa di costituzione e risposta.
- c o n v e n u t i -
OGGETTO: “Rilascio immobile e risarcimento danni”.
Discussa all’udienza di spedizione del 15.12.1999 sulle infrascritte conclusioni delle parti.
CONCLUSIONI DEGLI ATTORI:
Rejectis contrariis. All’occorrenza, previa remissione in istruttoria:
a) per la disposizione di nuova CTU diretta a puntualmente rispondere ai quesiti di cui all’ordinanza 27.1.1997 ed avente ad oggetto sia una corretta valutazione degli immobili di cui alle scritture private 30.1.1985, 25.3.1987 e 19.6.1990 e di cui al Rogito di compravendita 21.1.1991, sia una corretta determinazione dell’indennità per l’occupazione di tutti i beni immobili (terreni e fabbricati) di cui alle predette scritture ed al predetto Rogito, dal 1.6.1993 ad oggi;
b) per la disposizione della prova orale dedotta a verbale dell’udienza 7.10.1998, e cioè, prova per testi in materia contraria:
1. Se non sia vero che il geom. Carlo Bertolino, su incarico dei sig.ri Grato Besso, sin dal 1984/5 contattò il sig. Tarro Genta per proporgli la compravendita dei terreni di proprietà dei suoi assistiti ubicati in Ozegna, Agliè, Torre e Bairo, direttamente curando la trattativa negoziale e la successiva stipulazione presso il suo studio;
2. Se non sia vero che, relativamente alla circostanza sub 1), in un primo momento, e segnatamente in occasione della scrittura 30.1.1985, non venne riferita l’esistenza di pesi o vincoli sui predetti beni ed il prezzo venne determinato sulla base dei corrispettivi ordinariamente applicati in loco per analoghi terreni agricoli, ed in un secondo momento, e segnatamente in occasione delle scritture 25.3.1987 e 19.6.90, il prezzo venne determinato sulla base della disponibilità manifestata da parte acquirente ed in conformità alle indicazioni fornite al riguarda dai venditori;
Si indica a teste il geom. Carlo Bertolino, via Libertà 21, San Giusto Can.se.
nel merito:
a) in via di principalità, rigettata ogni contraria domanda, istanza ed eccezione:
- Accertarsi e dichiararsi la piena validità ed efficacia delle scritture private di compravendita 30.1.1985, 23.3.1987 e 19.6.1990, tutte legittimamente traslative della piena proprietà dei beni immobili ivi menzionati;
- Accertarsi e dichiararsi che la procura speciale 19.6.1990 si riferisce alla compravendita di tutti i beni immobili di cui alle precitate scritture private 30.1.1985, 23.3.1987 e 19.6.1990;
- Accertarsi e dichiararsi che il contratto di compravendita 21.1.1991 a Rogito Notarile Dott. Forni è integralmente riproduttivo di tutti i trasferimenti immobiliari oggetto delle scritture private 30.1.1985, 23.3.1987 e 19.6.1990;
- Accertarsi e dichiararsi la piena validità ed efficacia del contratto di compravendita 21.1.1991 a Rogito del Notaio Dott. Forni (Rep. 15431, racc. 3092), in quanto avente legittimamente ad oggetto tutti i beni di cui alle predette scritture private 30.1.1985, 23.3.1987 e 19.6.1990;
- Accertarsi e dichiararsi che parte convenuta non ha più alcun titolo o ragione per esercitare il godimento su tutti i beni oggetto delle scritture 30.1.1985, 23.3.1987 e 19.6.1990 e di cui al Rogito di compravendita 21.1.1991;
- Per l’effetto dichiararsi tenuti e condannarsi i convenuti all’immediato rilascio in favore di parte attrice di tutti i predetti beni immobili oggetto e dettagliatamente descritti nel Rogito di compravendita 21.1.1991;
- Per l’effetto dichiararsi tenuti e condannarsi i convenuti al risarcimento del danno conseguente all’occupazione di tutti i beni immobili oggetto del Rogito di compravendita 21.1.1991, con decorrenza dall’1.6.1993 ad oggi, da determinarsi e liquidarsi secondo il parametro di L. 130.000 all’anno per ogni giornata piemontese e di L. 2.400.000 all’anno per l’abitazione.
In via di subordine, rigettarsi e dichiararsi inammissibili, oltre che infondate, tutte le domande, istanze ed eccezioni avversarie in quanto per nulla accompagnate dalla messa a disposizione “banco iudicis” del prezzo integralmente corrisposto per le compravendite di cui alle scritture 30.1.1985, 23.3.1987 e 19.6.1990 e di cui al Rogito, pari all’importo capitale di L. 161.800.000, oltre alle spese notarili per L. 2.467.600, oltre interessi legali e rivalutazione.
c) in via di estremo subordine, nella denegata e non voluta ipotesi di declaratoria di nullità per violazione del divieto del patto commissiorio, espressamente condizionarsi gli effetti tutti di detta pronuncia all’accertamento dell’intervenuto versamento in restituzione della complessiva somma capitale di L. 161.800.000, oltre L. 2.467.700 per spese notarili, oltre interessi legali e rivalutazione; per l’effetto dichiarando tenuti condannando parte convenuta al pagamento delle predette somme in favore di parte attrice; di riflesso espressamente subordinare l’accoglimento di ogni avversaria domanda in ordine alla proprietà dei beni immobili e la conseguente legittimazione del protrarsi del godimento dei beni immobili da parte convenuta, all’avvenuta restituzione in toto delle predette somme per capitale, spese, interesse e rivalutazione, dichiarando che in difetto della restituzione in parola, parte convenuta è comunque tenuta all’immediato rilascio di tutti i beni di cui alle scritture 30.1.1985, 23.3.1987 e 19.6.1990 e di cui al Rogito di compravendita 21.1.1991.
Con il favore di spese ed onorari di causa.
CONCLUSIONI DEI CONVENUTI:
Piaccia all’Ill.mo Tribunale,
nel merito:
dato atto che i convenuti non hanno accettato il contraddittorio sulle domande nuove formulate dagli attori all’udienza di precisazione delle conclusioni, respingere in toto le domande avanzate nei confronti degli stessi;
in via riconvenzionale:
a) accertare e dichiarare la nullità della scrittura privata 19.6.1990 in quanto contraria al divieto del patto commissorio
b) accertare e dichiarare la nullità della compravendita Rogito Notaio Forni 20.1.1991 in quanto stipulata in mancanza di preventiva determinazione delle condizioni di vendita
c) revocare la procura speciale rilasciata in data 19.6.1990
d) dichiarare che i convenuti sono proprietari di tutti di beni oggetto dalla scrittura privata 19.6.1990 e del Rogito Notaio Forni 20.1.1991
e) condannare gli attori al risarcimento dei danni subiti dai convenuti nella misura in cui verranno determinati in corso di causa
f) ordinare a controparte l’esibizione della documentazione contabile atta a dimostrare l’avvenuto versamento di L. 102.000.000
in subordine:
accertate le posizioni di debito e credito intercorrenti fra le parti compensare le stesse.
Vittoria di spese ed onorari.
I coniugi Anselmo, costituendosi in giudizio, chiedevano il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, rilevando che il prezzo convenuto era di gran lunga inferiore al valore dei beni e sostenendo che in realtà si era trattato di un prestito garantito dal trasferimento degli immobili, chiedevano che fossero dichiarate la nullità della scrittura 19.6.1990 per violazione del divieto di patto commissorio, e dell’atto 20.1.1991 a rogito notaio Forni (compravendita con sé stesso effettuata dal Tarro Genta in forza di procura 19.6.1990) per mancanza della preventiva determinazione delle condizioni del contratto, che fosse revocata la procura 19.6.1990 e che gli attori fossero condannati al risarcimento dei danni; in subordine chiedevano la compensazione delle rispettive posizioni di credito e di debito.
Gli attori chiedevano il rigetto delle domande riconvenzionali sostenendo che l’eventuale e contestata incongruità del prezzo era dovuta alle plurime esecuzioni immobiliari gravanti sui beni, al deprezzamento conseguente al patto di riscatto, al permanere del possesso da parte dei venditori. Esponevano che tra loro ed i convenuti erano già intervenute scrittura privata 30.1.1985 relativa ad una parte dei terreni (cui era seguita una procura speciale) e scrittura privata 23.3.1987 relativa ad altri terreni, con facoltà di riscatto per un mappale; e che con la scrittura privata 19.6.1990 era stata realizzata la compravendita della residua proprietà dei convenuti, senza ricomprendervi i terreni già oggetto delle precedenti scritture: il prezzo indicato nel rogito del 1991 (che pur aveva formalizzato il trapasso di proprietà per tutto il complesso immobiliare) era da intendersi riferito solo ai beni non oggetto delle precedenti scritture del 1985 e del 1987.
Dopo scambio di memorie, veniva disposta consulenza tecnica affidata all’ing. Angera, con l’incarico di descrivere i beni oggetto delle singole successive scritture, evidenziando quali fossero eventualmente contemplati in più atti, per quali fosse previsto il patto di riscatto, quali fossero sottoposti a pignoramento e di quali fosse prevista la consegna differita; di accertare il valore reale dei beni alla data delle scritture valutando la congruità dei prezzi pattuiti; di determinare il valore del canone di locazione da ritenersi congruo per i beni per i quali era prevista la consegna differita; di accertare lo stato degli immobili evidenziando carenze manutentive ed eventuali atti vandalici e il conseguente danno; di determinare l’indennità di occupazione degli immobili.
Il giudice, sentito il consulente di ufficio a chiarimenti, procedeva all’assunzione dell’interrogatorio formale dei convenuti e di prove per testi su capitoli dedotti da entrambe le parti a verbale di udienza 20.2.1998, aventi ad oggetto essenzialmente la circostanza di chi (se gli attori o i convenuti) avesse di fatto avuto il godimento dei terreni; rigettava invece l’istanza di parte attrice di rinnovazione della consulenza e successiva richiesta di ammissione di nuove prove orali formulata in udienza 7.10.98 ed invitava le parti a precisare le conclusioni, incombenza cui le parti provvedevano per la prima volta dopo il passaggio della causa alla sezione stralcio.
Veniva quindi fissata udienza di spedizione a sentenza secondo le norme anteriormente in vigore.
Va ricordato in fatto, per chiarezza, che in data 19.6.1990 vennero redatte due scritture: una scrittura privata di vendita da Anselmo Grato Besso e Rigaldo Clelia a favore di Tarro Genta Giuseppino (documento 1 di parte attrice) e una scrittura autenticata dal notaio Forni con la quale Anselmo Grato Besso e Rigaldo Clelia rilasciarono procura speciale a Tarro Genta per la vendita degli immobili (documento 13 di parte attrice). Né l’una né l’altra contengono l’elencazione dettagliata degli immobili interessati, ma l’identificazione è stata possibile attraverso la CTU. Utilizzando questa procura il Tarro Genta ha trasferito a sé e alla moglie con l’atto notarile 21.1.1991 (documento 2 di parte attrice) tutti i beni che erano originariamente dei coniugi Anselmo-Rigaldo, ivi compresi quelli già oggetto delle scritture del 1985 e del 1987.
La scrittura privata 19.6.1990 di cessione dei beni prevedeva: che per quanto riguarda “il prato davanti a casa di tavole 400 circa (meglio cinque giornate, si precisa)”, “il villino (casa uso civile abitazione)”, e la “stalla con tettoia fino al muro” il venditore non prendeva subito il possesso come per gli altri beni, ma essi venivano “concessi in uso gratuito” al sig. Anselmo Grato Besso, alla moglie (alienanti) ed ai figli “fino al 30 maggio 1993, ossia per anni tre”; che con riferimento a questi immobili concessi in uso gratuito il Tarro Genta, pur intestandosi la proprietà, “si impegna personalmente a permettere il riscatto nel termine di anni tre”, e cioè sempre “nel termine del 30 maggio 1993”, “al sig. Anselmo Grato Besso o ad un suo familiare (figli)”; in particolare per quanto riguarda il riscatto, la scrittura prevedeva che esso dovesse “avvenire in unica soluzione comprendente il prezzo degli immobili, ricavato dalle somme anticipate dal sig. Tarro Genta Giuseppino, più gli interessi e le spese sostenute; l’interesse viene concordato nel modo seguente: per il primo anno il 10%, per il secondo anno il 12% annuo, per il terzo anno il 13% annuo”.
Ora, posto che secondo l’orientamento di Cass. n. 3800/1983 e di Cass. Sez. Un. n. 1907/1989 sono da considerare nulle, ove ne sia dimostrata la finalità di alienazioni in garanzia, non solo le vendite sottoposte a condizione sospensiva dell’inadempienza dell’estinzione del debito nel termine stabilito (come già riteneva anche la precedente giurisprudenza), ma anche le vendite con effetti immediati sottoposte a condizione risolutiva dell’adempimento con patto di riscatto, il problema della causa consiste nel ricostruire se, nella volontà delle parti, la scrittura 19.6.1990 aveva la finalità di vera e propria compravendita ovvero la finalità di garanzia.
Infatti secondo la giurisprudenza l’art. 2744 c.c., che vieta il patto commissorio nei casi specifici in cui si convenga che in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato passi al creditore la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno, è manifestazione di un principio generale e la sua applicazione può essere estesa analogicamente a tutti i casi in cui, anche con patti diversi, le parti intendono conseguire quello stesso risultato materiale, qualunque sia la forma adottata; se la legge vieta il patto quando la cosa sia sottoposta a pegno o ipoteca, a maggior ragione il divieto deve sussistere quando la cosa sia libera; i diversi negozi conclusi sono allora nulli perché stipulati in frode alla legge.
Va poi sottolineato che non è detto che il patto per essere nullo debba riguardare un debito già precedentemente esistente, ben potendo invece il debito essere assunto contestualmente alla stipulazione del patto.
Nel caso concreto, la finalità di garanzia della vendita con patto di riscatto contenuta nella scrittura privata del 19.6.1990 è agevolmente ricavabile dal tenore stesso della scrittura, oltre che dalla vicenda complessiva in cui essa si inserisce.
Va innanzitutto rilevato che gli alienanti Anselmo Grato Besso e Rigaldo Clelia non avevano alcuna intenzione di vendere la casa di loro abitazione ed i terreni circostanti, ma al contrario hanno stipulato l’atto per cercare di conservarne la proprietà: i beni erano sottoposti ad esecuzione immobiliare ed in mancanza dell’accordo per cui è causa sarebbero stati venduti all’incanto, che era fissato per il 22.6.1990, per un prezzo assai superiore, e dunque più conveniente per gli esecutati stessi, rispetto a quanto pagato dal Tarro Genta in relazione all’accordo stesso. Gli esecutati poco dopo l’istanza di vendita avevano già alienato (scrittura 30.1.1985) la parte dei terreni più lontana dalla cascina; all’epoca della prima fissazione dell’incanto, dopo aver temporaneamente paralizzato la procedura esecutiva con un’istanza di conversione, avevano stipulato altro contratto (scrittura 23.3.1987) per l’altra parte dei terreni lontani dalla cascina, e per uno dei terreni invece adiacenti a questa, prevedendo già per quest’ultimo un patto di riscatto (di cui peraltro non si discute in questa causa, come si è detto) proprio nel tentativo di non privarsi del nucleo essenziale della cascina stessa; fissato nuovamente l’incanto, hanno alienato con la scrittura 19.6.1990 tutti i restanti terreni già sottoposti ad esecuzione, prevedendo di nuovo per i fabbricati della cascina ed i terreni immediatamente circostanti il patto di riscatto.
Sicuramente indicativo della non volontà di vendita è la clausola secondo la quale i fabbricati ed i terreni adiacenti, sottoposti a patto di riscatto, non passavano nel possesso dell’acquirente, ma venivano lasciati in uso gratuito agli alienanti.
Decisivo è poi il profilo economico: nella scrittura non è stabilito alcun prezzo a fronte della cessione degli immobili, e il Tarro Genta non ha pagato alcunchè ai coniugi Anselmo – Rigaldo; la scrittura dà solo atto che il Tarro Genta ha pagato lire 93.800.000 all’Istituto Bancario San Paolo, creditore procedente, a tacitazione del mutuo fondiario, sì che il San Paolo “interromperà la vendita all’asta”. Correlativamente, là dove si disciplinano le modalità del riscatto, la scrittura prevede che questo sia costituito da somma pari alle “somme anticipate dal sig. Tarro Genta”, più gli interessi convenzionali (crescenti dal 10 al 13% annuo) più le spese sostenute. E’ evidente dunque non solo che la misura del pagamento è stata stabilita non in relazione al valore dei beni (di gran lunga maggiore secondo la CTU esperita), bensì in relazione al credito della banca terza verso gli alienanti, ma che il pagamento stesso non è stato fatto a mani degli alienanti a titolo di prezzo, bensì a mani del terzo creditore a titolo di “anticipazione”, e cioè a titolo di prestito a favore degli alienanti Anselmo Grato Besso e Rigaldo Clelia; la previsione dell’obbligo di pagamento di interessi convenzionali da parte degli alienanti è in linea con questo scopo del contratto, nel quale il trasferimento dei beni sottoposti a possibilità di riscatto aveva soltanto una funzione di garanzia, vietata dalla legge. Con tale operazione gli esecutati conseguivano il risultato di sostituire un creditore privilegiato (la banca portatrice di ipoteca) che già stava ottenendo la vendita coattiva, con un creditore non privilegiato che non avrebbe proseguito l’esecuzione immobiliare, ed ottenevano tre anni di respiro per cercare una soluzione definitiva al problema di conservare la proprietà della cascina.
Lo scopo del contratto era proprio quello di alienazione degli immobili a garanzia del mutuo, vietato dall’art. 2744 cc, nell’interpretazione estensiva cui si è fatto sopra riferimento; ed il contratto è perciò nullo.
Quanto si è detto vale ovviamente solo per quella parte degli immobili cui si riferisce la clausola di riscatto prevista dalla scrittura del 19.6.1990, cioè per quelli che nella planimetria allegato 2 alla relazione di CTU redatta dall’ing. Angera sono oltre che contornati in verde anche colorati con fitta puntinatura grigio scuro (in Agliè, F. 30 n. 14, 15, 58, 59, 70, 73, 56 parte -cioè l’area pertinenziale del fabbricato-, 42, 54, 55 e 75).
La nullità parziale della scrittura privata 19.6.1990 comporta anche la nullità della corrispondente parte della procura rilasciata in pari data con scrittura autenticata, stante l’intima connessione tra i due atti, e conseguentemente altresì la nullità della corrispondente parte dell’atto notarile 21.1.1991 di vendita degli immobili a favore di Tarro Genta Giuseppino e Zanotti Paola, effettuata dal Tarro Genta in forza della procura. La connessione tra la scrittura privata e la procura risulta, oltre che dal fatto di essere stati stipulati nella stessa data 19.6.1990, anche dal tenore della scrittura privata che al punto 2 dà atto dell’avvenuto rilascio della procura irrevocabile a favore del sig. Tarro Genta Giuseppino “in modo che lo stesso possa al più presto possibile intestarsi il fabbricato ed i terreni”: è evidente che la procura è stata rilasciata in esecuzione di quanto pattuito con la scrittura privata, e dunque per quanto qui interessa al fine di realizzare l’alienazione in garanzia.
L’affermata nullità della vendita con patto di riscatto non cancella invece il fatto, pacifico e documentato, che il Tarro Genta ha “anticipato” al San Paolo, prestando così la somma ai debitori Anselmo Grato Besso e Rigaldo Clelia, lire 93.800.000 e che questi ultimi non hanno adempiuto all’obbligazione di restituire questo importo maggiorato di interessi entro il 30.5.1993. Ne deriva che l’Anselmo e la Rigaldo devono essere condannati alla restituzione in favore di Tarro Genta Giuseppino della suddetta somma, maggiorata degli interessi convenzionali per il periodo sino al 30.5.1993, e degli interessi legali per il periodo successivo sino al saldo. Trattasi di statuizione consequenziale che non incorre nel vizio di ultrapetizione, benchè la espressa domanda di restituzione sia stata formulata dagli attori solo in sede di precisazione delle conclusioni ed i convenuti abbiano dichiarato di non accettare su di essa il contraddittorio. Il giudice ha infatti il dovere di statuire sugli effetti della dichiarata nullità.
Va invece respinta la domanda dei convenuti di dichiarazione di nullità (rectius: annullamento) ai sensi dell’art. 1395 cc della compravendita di tutti gli altri immobili effettuata con il rogito notaio Forni 21.1.1991 per mancanza di preventiva determinazione delle condizioni di vendita; questo perché la procura autenticata 19.6.1990 aveva espressamente autorizzato il procuratore Tarro Genta Giuseppino “a contrarre con sé stesso, con familiari o con persone di cui sia parimenti procuratore”, e trattavasi di procura irrevocabile conferita anche nell’interesse del procuratore, con esonero da rendiconto (“dando fin d’ora per rato e fermo il suo operato senza bisogno di ulteriore ratifica o conferma”).
E’ stato provato in causa attraverso interrogatorio formale dei convenuti e dichiarazioni testimoniali che dal 1993 i convenuti Anselmo Grato Besso e Rigaldo Clelia occupano di nuovo anche la parte di cascina non oggetto della vendita 19.6.1990 con patto di riscatto, ma oggetto di altre vendite non dichiarate nulle dalla presente sentenza (ivi compresa soprattutto la restante parte dei beni oggetto della scrittura 19.6.90). I convenuti hanno dichiarato che tali immobili furono lasciati loro in uso (parrebbe gratuito) dagli attori, ma non lo hanno provato; in assenza di questa prova, deve ritenersi che non abbiano titolo alcuno a continuare ad occuparli, e che siano tenuti quindi alla immediata restituzione. Non diversa sarebbe peraltro la conseguenza nel caso si trattasse di comodato, evidentemente risolto con l’atto di citazione. La condanna al rilascio non può ovviamente avere ad oggetto che i terreni indicati in citazione (esclusi quelli oggetto della alienazione in garanzia nulla), per mancanza di tempestiva domanda in relazione agli altri terreni; si tratta in particolare dei mappali siti in Agliè, foglio 31 n.3 e foglio 30 n. 41, 56 parte (quella non pertinenziale al fabbricato), 57, 44, 43 sub 1, 43 sub 2, 74.
Non può però essere riconosciuto agli attori alcunchè a titolo di indennità per l’occupazione, non essendo stato provato dagli attori stessi (come costantemente richiede la giurisprudenza) che da questi ultimi terreni e fabbricati avrebbero conseguito alcun reddito, se ne avessero avuto la disponibilità. Non hanno provato in particolare, né offerto di provare, di aver ricevuto richieste di concessione in affitto da parte di terzi.
La complessità della vicenda e la parziale reciproca soccombenza giustificano l’integrale compensazione delle spese.
in persona del giudice unico dott. Antonio De Marchi
definitivamente pronunciando sulle domande proposte da Tarro Genta Giuseppino e Zanotti Paola contro Anselmo Grato Besso e Rigaldo Clelia, e sulle riconvenzionali da questi ultimi avanzate,
Ivrea, 15 dicembre 1999.
IL GIUDICE
Antonio De Marchi